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从2025年下半年开始，科兴科学园（以下简称科兴）陆续迎来搬家公司的货车。腾讯员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，封箱并贴上工位号。周末，这些箱子会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始，员工便会在新的工位上拆箱，接通电源，继续投入工作。
这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，曾经最大的租户已离开了在此驻扎13年的地方。
对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购置土地时，科兴就已预见到这一天的到来。
在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴之间似乎有着密不可分的联系。长久以来，科兴的许多服务、空间布局以及人流都围绕着这位大客户展开。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也在这里度过了他们的青春时光。
今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。在腾讯撤离之后，科兴面临着新的挑战：当腾讯不再是科兴的代名词时，科兴将如何重新定义自身？
“一期工程于2010年至2013年竣工，二期工程则在2014年至2019年完成。” 刘滔，一位在科兴工作了十余年、近年主要负责园区运营服务的老员工，能清晰地回忆起科兴的建设时间线。
科兴采取自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴的工作人员如是说。
腾讯于2013年入驻科兴，那一年，微信刚刚崭露头角。起初，刘滔对腾讯在科兴的主要业务并不十分了解。“大约在2014、2015年之后，我才得知，腾讯最核心的盈利增长点是其游戏业务。” 尽管腾讯在科兴设有多个部门，如腾讯音乐（TME），但最受瞩目的始终是游戏部门。包括魔方工作室群和光子工作室群在内，其员工总数过万，占据了园区约四分之一的办公面积。
2013年至2018年是科兴的快速发展期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技便是在此起步，后迁往龙岗建立生产基地；富途证券初来时仅租赁了五六百平方米，后扩增至数万平方米，其市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此集聚。
随着企业数量的激增，园区内的人流量也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“人流量最高时曾达到五六万人，出租率也爆满。” 刘滔回忆道，当时科兴的夜晚依然灯火通明，晚上11点打车都极为困难，更不用说八九点钟。科兴当时被誉为“现象级”园区，象征着深圳的活力与特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。
然而，租金的下滑趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴的租金一路攀升，在2018年10月左右达到顶点后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次经历了一次较大的下调。进入2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业较多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，再次引发了科兴租金的波动。
伴随着人流的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，以及刷卡的食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。
鼎盛时期，G层的阿嬷手作经常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态纷纷入驻。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会在G层的快餐店兼职，帮忙打饭、洗碗，每小时能赚20元并获得一顿免费午餐。六年来，她见证了许多店铺的开业与倒闭，但总有新的餐饮店需要小时工。
外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区约需5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区对餐饮底商的需求减少。刘滔表示：“外卖平台的出现能够利用整个区域的力量来服务园区，使得园区本身不一定需要大量的商业配套。”
过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。但自2022年后，堂食比例持续下降。即便白天人流量尚可，晚餐时段的客流量也难以恢复到从前。
腾讯搬离后，商业收缩的趋势更为明显。G层的阿嬷手作不再门庭若市，多数餐馆客流锐减，部分店铺因难以为继而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也少了很多，过去停得满满当当找不到车位，现在则空出了许多。”
如何契合互联网公司的作息规律，一直是科兴在园区运营方面着力解决的问题。科兴拥有一些看似不起眼却至关重要的基础设施，并且在建设之初，这些设施在国内已属先进。
空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的工作时间不固定，经常加班至深夜。写字楼的中央空调通常是整栋楼统一开关，若科兴按常规写字楼的标准在固定时间关机，则无法满足需求。
科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，总容量达6万立方米。在用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，再利用这些冷水为大楼供冷，从而减少主机运行时间，节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使园区供冷更加灵活，无需让主机整夜运转。
电力系统同样为保障不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立电力专线，自建成以来从未发生过停电事故。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的服务器机房需要持续供电，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。
科兴园区拥有超过5000个停车位。为提高通行效率，园区在建成之初便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。
除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在企业有重要产品上线时，科兴会主动提供免费的场地布置支持。例如，腾讯《无畏契约》上线时，在东门中庭设置了一个可移动的巨型KO雕塑；《使命召唤手游》上线时，在中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。
科兴将此归结为园区与企业之间的合作关系。“我们认为与客户之间是一种合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”
然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，剩余的部分需要经历调整与阵痛。
腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来遇到的最重要事件。“这是我们面临的最大变数，但从园区建设的角度来看，也是一个巨大的机遇。” 他说道。
搬迁工作分批次进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程将持续近一年。
根据相关平台数据，科兴在鼎盛时期，整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。
科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其撤离不足以对整个科创园区市场产生决定性影响。“价格是由市场决定的，而非某个企业能够一手促成。”
刘滔接着阐述了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区许多服务都围绕其需求展开，例如其食堂仅对内部开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”
科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费的根本在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设定企业规模门槛，而是需要吸引各种类型、各种规模的企业入驻。
例如，园区内从事新能源业务的易储科技，原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中入驻。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业得知有大面积空间可供租赁后，主动前来洽谈。
腾讯退租的楼层需要进行整体翻新。刘滔介绍：“可见部分的装修，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。” 对于需要整层办公的企业，科兴将预留空间供其自行装修；另一部分空间则会改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。
相较于七年前，科兴所面对的市场环境更为复杂。全国范围内，写字楼和科技园区的空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，随之而来的则是配套商业失去人气、设施因使用率低而老化，以及园区整体品质的下滑。
然而，刘滔对此并不十分担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，毗邻地铁站，加上多年积累的服务和良好口碑，使其相比大多数园区更具竞争力。
除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片之一。在腾讯撤离之前，科兴便已计划在园区内打造一个游戏孵化器。
2026年4月3日，科兴A1栋13楼正式挂牌“Gametopia 游托邦”。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工业和信息化局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。
“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构组成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。
创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地介入后，仅用三个月时间便完成了落地——4月份正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。
“游托邦”的启动与腾讯的搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的战略思考与判断。腾讯的退出留下了空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将入驻规模达5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，“游托邦”正是后者。
在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻企业成员。
严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴拥有三大优势：一是地理位置优越，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，且许多已在附近安家。二是南山区的政策落地能力强，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及面向个人的“人才补贴”，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够更深刻地理解初创团队的需求。
几乎所有受访者都表示：“南山区真正了解游戏和游戏企业。” 在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房、固定资产少，且财报上可能出现连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会很困惑，询问为何资产负债表上的资产如此之少？又如何进行抵押？税务部门也同样如此，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局会频繁致电，或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”
在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到位后，他前往中国银行开设对公账户。他回忆道，最初银行客户经理一度认为“这是骗子公司”，一家二十余人的新公司，每月工资支出却高达百万。后来，银行工作人员实地考察后，才认识到这是一家游戏公司，并为其开辟了特批通道，还主动询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。
严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来，她表示：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身就是深圳的核心区域，无论在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现出色。我认为，无论从深圳还是南山整体来看，大家都不必过于焦虑。”
张丽在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯的搬离并未让她产生特别的感受。“人流减少对我们的工作影响不大。” 腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入，每月可达四五千元。公司提供住宿，中午的兼职工作提供免费午餐，每月还能积攒一些钱。她也不太担心腾讯搬离带来的影响，今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。
刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴度过了五年时光，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约在G层的润园四季椰子鸡见面。“我周末来科兴吃饭，这事儿可能会被朋友笑话，你知道吧？朋友肯定觉得我脑子有问题，放假还要来科兴。”
刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的洗手间——干净、宽敞且无异味。她居住在宝安与南山交界处，过去通勤至科兴约需半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或班车。“那边的交通很不方便，一路红绿灯多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车基本要等半小时以上，这还是我作为滴滴V7会员的情况下，因为大家都一样，就看谁运气不好了。”
企鹅岛崭新且现代化，员工公寓月租两千出头，部分甚至能看到海景。然而，更换一个园区意味着需要重新适应。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆用餐最快捷，知道冬天在哪个角落晒太阳最舒服。
这些熟悉感在一个新园区需要时间来重新建立。
“这里有太多回忆了。” 她说着，我们正漫步在科兴G层，她觉得回到科兴有种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论起这里的人，有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力出众，承担了团队60%的KPI，但因是外包身份，月薪仅8000元，一直未能转正。还有一位朋友，二十出头便在腾讯升至较高职位，曾两次获得最高绩效，却选择了辞职，因为觉得所做的工作并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅仅是运气使然，不敢尝试新的工作，因为一旦被拒绝，就意味着一切都是偶然。
我们边走边聊，不知不